Algengar spurningar um fyrstu kaup

Fyrstu kaup eiga við ef þú hefur aldrei verið þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði, að öllu leyti eða hluta, hvort sem var með kaupum, arfi eða gjöf. Þá máttu fá allt að 90% lánshlutfall í stað 80%, greiðir hálft stimpilgjald (0,4% í stað 0,8%) og getur nýtt séreignarsparnað skattfrjálst í útborgun. Séreign og hlutdeildarlán geta í vissum tilvikum líka nýst þeim sem hafa ekki átt íbúð síðustu fimm ár.

Lánshlutfall er hlutfall láns af verði eignarinnar. Ef þú kaupir eign á 60 milljónir og færð 54 milljóna króna lán er lánshlutfallið 90%. Reglur Seðlabankans leyfa allt að 90% við fyrstu kaup en annars 80%. Lánveitendur setja líka eigin mörk: sumir lána minna, eða lána efsta hlutann á hærri vöxtum.

Greiðslubyrðarhlutfall er hlutfall greiðslna af öllum íbúðalánum af ráðstöfunartekjum, það er tekjum eftir skatta og gjöld. Hámarkið er 40% við fyrstu kaup en annars 35%. Greiðslan er reiknuð eftir reglum Seðlabankans, óháð raunverulegum lánstíma: sem jafngreiðslulán til 25 ára fyrir verðtryggð lán (að lágmarki 3% vextir) og til 40 ára fyrir óverðtryggð (að lágmarki 5,5% vextir). Með 600.000 kr. ráðstöfunartekjur má reiknuð greiðsla vera allt að 240.000 kr.

Engin lög ákveða hve langan tíma kaupferlið tekur; það ræðst af tilboðinu og kaupsamningnum. Algengt er að kaupsamningur sé gerður 4–6 vikum eftir að tilboð er samþykkt og að kaupverðið sé að fullu greitt og afsal gefið út um 3–4 mánuðum eftir kaupsamning. Gott er að fá greiðslumat hjá lánveitanda áður en þú gerir tilboð.

Stimpilgjald er gjald sem greitt er við þinglýsingu á kaupum á fasteign og reiknast af fasteignamati eignarinnar. Almennt gjald er 0,8% en fyrstu kaupendur fá helmingsafslátt og greiða 0,4%. Á eign með 55 m.kr. fasteignamat greiða fyrstu kaupendur því um 220.000 kr. Gott er að gera ráð fyrir þessu í heildarkostnaði kaupanna.

Fasteignamat er opinbert verðmat sem Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun (HMS) reiknar árlega út frá sölugögnum og eiginleikum eignarinnar. Kaupverð er hins vegar það verð sem þú og seljandi semjið um og er oft hærra en matið. Munurinn skiptir máli því stimpilgjald og fasteignagjöld miðast við fasteignamatið en ekki kaupverðið.

Lánveitendur meta hjón og fólk í skráðri sambúð saman og leggja tekjur þeirra saman í greiðslumati. Til að skrá sambúð í þjóðskrá þurfið þið að hafa sama lögheimili, og hún gildir frá þeim degi sem hún er skráð. Kaupi vinir eða systkini saman er sameiginlegt lán ekki sjálfgefið: sumir lánveitendur lána þá alls ekki sameiginlega, svo spyrjið lánveitandann áður en þið gerið tilboð. Ef aðeins annað ykkar kaupir í fyrsta sinn eru hámörk lánshlutfalls og greiðslubyrðar reiknuð hlutfallslega og verða lægri en 90% og 40%, og afsláttur af stimpilgjaldi fæst aðeins af hlut þess sem kaupir í fyrsta sinn. Séreign sækir hvert ykkar um fyrir sig.

Séreignarsparnaður er viðbótar lífeyrissparnaður sem þú og vinnuveitandi þinn leggið til umfram lögbundið lífeyrissjóðsiðgjald. Þú getur tekið þennan sparnað út skattfrjálst við kaup á fyrstu eign.

Þú mátt nota allt að 500.000 kr. á ári í allt að 10 ár, eða samtals 5 milljónir króna. Hámarkið miðast við 4% eigið framlag (mest 333.000 kr.) og 2% frá launagreiðanda (mest 167.000 kr.). Ef þið kaupið saman og uppfyllið bæði skilyrðin getið þið bæði sótt um og nýtt allt að 1 milljón á ári, eða 10 milljónir samtals. Frá 2027 fylgir hámarkið vísitölu neysluverðs.

Sæktu um hjá Skattinum um leið og kaupsamningnum hefur verið þinglýst, því þinglýstur kaupsamningur þarf að fylgja umsókninni. Afgreiðsla tekur almennt 4–8 vikur, stundum lengur. Frestur til að sækja um er 12 mánuðir frá undirritun kaupsamnings.

Til að fá séreignarsparnað útgreiddan þarftu að vera þinglýstur eigandi að a.m.k. 30% eignarinnar. Ef þú kaupir með maka og eigið hvort um sig 50%, uppfyllir þú þetta skilyrði.

Nei, einungis iðgjöld (framlag þitt og launagreiðanda) má taka út, ekki ávöxtunina. Ávöxtunin er áfram þín en er bundin þar til þú verður 60 ára. Hafi ávöxtun verið neikvæð lækkar fjárhæðin sem því nemur.

Já, en ekki í útborgun. Frá 1. október 2026 geta allir sem eiga að minnsta kosti 30% í íbúðinni sem þeir eiga lögheimili í greitt séreign skattfrjálst inn á höfuðstól húsnæðislánsins: allt að 500.000 kr. á ári á mann, samtals í 10 ár (lög nr. 71/2026). Ár sem nýtt hafa verið áður teljast með. Umsóknir sem berast fyrir 1. desember 2026 gilda aftur til 1. janúar 2026.

Verðtryggt lán ber lægri vexti (um 3,5–5,5%) en höfuðstóllinn hækkar með verðbólgu. Óverðtryggt lán ber hærri vexti (um 8,5–10,5%) en höfuðstóllinn er ekki verðtryggður og lækkar með hverri greiðslu. Hvort hentar betur fer eftir verðbólguhorfum og þínum aðstæðum.

Vextir breytast reglulega. Dæmigerðir vextir á verðtryggðum lánum eru lægri en á óverðtryggðum. Lífeyrissjóðir bjóða oft betri kjör en bankar. Sjáðu nýjustu vexti í reiknivélinni okkar eða athugaðu beint hjá lánveitendum.

Stýrivextir eru þeir vextir sem Seðlabanki Íslands setur og hafa áhrif á alla vexti í hagkerfinu. Þeir eru uppfærðir reglulega og sýndir í reiknivélinni okkar. Óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum eru oft stýrivextir + 2-3% álag.

Óverðtryggð lán eru veitt til allt að 40 ára. Hámarkslánstími verðtryggðra lána er misjafn eftir lánveitendum, frá 20 árum og upp í 40 ár hjá sumum lífeyrissjóðum. Lengri lánstími þýðir lægri mánaðargreiðslur en meiri vaxtakostnað í heild.

Lífeyrissjóðir bjóða oft lægri vexti en bankar, sérstaklega á verðtryggðum lánum. Hins vegar er hámarkslánshlutfall þeirra yfirleitt lægra (oft 65–85%) og þú þarft að vera sjóðfélagi. Best er að bera saman tilboð frá báðum.

Hlutdeildarlán er vaxta- og afborgunarlaust lán frá HMS fyrir allt að 25% af kaupverði (allt að 35% fyrir tekjulægri). Þú leggur til minnst 5%, HMS allt að 25% og banki 70%. Endurgreiðslan fylgir verðmæti eignarinnar og fer fram við sölu eða í lok lánstímans.

Þau sem kaupa í fyrsta sinn, eða hafa ekki átt íbúð síðustu 5 ár, og eru undir tekjumörkum (heildartekjur síðustu 12 mánaða). Fyrir allt að 25% lán: einhleypur allt að 10.000.000 kr., hjón eða sambúðarfólk allt að 15.000.000 kr. Fyrir allt að 35% lán: einhleypur allt að 6.793.000 kr., hjón eða sambúðarfólk allt að 10.620.000 kr. Við bætast 2.254.000 kr. fyrir hvert barn undir 20 ára. Eignin þarf að vera nýbygging sem HMS hefur samþykkt og innan verðmarka sem fara eftir svæði og stærð.

Hlutdeildarlánið ber hvorki vexti né afborganir. Það er endurgreitt þegar íbúðin er seld, en í síðasta lagi eftir 10 ár; framlengja má um 5 ár í senn, mest í 25 ár alls, að undangenginni ráðgjöf hjá HMS. Endurgreiðslan er sama hlutfall af söluverði eða verðmati og lánið var af kaupverði: hafi íbúðin hækkað í verði greiðir þú meira til baka en þú fékkst lánað, hafi hún lækkað greiðir þú minna.

Tilboðið bindur þig um leið og seljandi fær það, þar til samþykkisfrestur rennur út, og þegar seljandi samþykkir það er kominn á bindandi samningur. Þá hefst ferlið við að ganga frá kaupsamningi, greiðslum og fjármögnun. Mikilvægt er að hafa fyrirvara í tilboði um fjármögnun og skoðun.

Kaupsamningur er formlegt skjal sem báðir aðilar undirrita. Í honum eru upplýsingar um eignina, verð, greiðsluskilmála og afhendingardag. Undirskriftir þarf að votta til að hægt sé að þinglýsa honum, sem fasteignasalinn gerir yfirleitt; við rafræna undirritun koma rafræn skilríki í stað votta.

Afsal er skjalið sem seljandi gefur út þegar kaupverðið hefur verið greitt að fullu, og þegar því hefur verið þinglýst ertu þinglýstur eigandi. Kaupsamningnum er hins vegar þinglýst strax eftir undirritun og þá greiðir þú stimpilgjaldið. Engin lög segja til um hvenær afsal skuli gefið út; það ræðst af kaupsamningnum. Eindagi stimpilgjalds er tveimur mánuðum eftir undirritun kaupsamnings og eftir það leggst á álag, 1% á dag, að hámarki 10%.

Auk kaupverðs greiðir þú stimpilgjald, 0,4% af fasteignamati við fyrstu kaup en annars 0,8%, og þinglýsingargjald, 3.800 kr. á hvert skjal. Lántökugjald er föst upphæð, um 55–68 þús. kr., en stóru bankarnir fella það niður við fyrstu kaup. Fasteignasalan getur rukkað umsýslugjald, oft 55–120 þús. kr., hafi verið samið um það. Ástandsskoðun með skýrslu kostar um 100–160 þús. kr. og er mjög ráðlögð.

Ástandsskoðun er ekki skylda en mjög ráðlögð, því þú getur ekki borið fyrir þig galla sem þú hefðir átt að sjá við skoðun. Skoðun með skýrslu kostar um 100–160 þúsund kr. en getur sparað þér mikið síðar.

Helstu atriði eru: þak, útveggir, gluggar, raki/mygla, hita- og rafmagnskerfi, pípulagnir, og loftræsting. Fyrir íbúðir skaltu einnig athuga fjárhag húsfélagsins og fyrirhugaðar framkvæmdir. Notaðu gátlistann okkar!

Húsgjöld eru mánaðarleg gjöld sem íbúar í fjölbýli greiða fyrir sameiginlegan kostnað: hita á sameign, þrif, viðhald, tryggingar, o.fl. Upphæðin getur verið frá 10-50 þúsund kr. á mánuði eftir stærð og aldri húss.

Eignaskiptayfirlýsing er þinglýst skjal sem lýsir séreignum og sameign í fjölbýlishúsi og ákveður hlutfallstölu hverrar íbúðar, en hún ræður skiptingu sameiginlegs kostnaðar og vægi atkvæða á húsfundum. Ekki má þinglýsa sölu íbúðar í fjöleignarhúsi nema eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir. Reglur um umgengni eru í húsreglum.